大家好，我是村委小刘。
关于农村的宅基地问题，大家都是比较关心的，问的问题也比较多，各种各样都有，挨个解释也比较麻烦，在这里呢就给大家汇总一下大家经常问道的一些问题，也希望大家帮忙转发一下，让更多人了解。
对于农村宅基地，这些问题汇总起来主要包括：了解/确定、申请/登记、继承/使用、转让/出售/赠送、被侵占/征用。
我们一个一个来解读，仅供给大家参考，具体问题还得去当地相关部门询问。
一、了解/确定
目录：
1.什么是农村宅基地？
2.农村宅基地归属于集体还是个人？
3.宅基地所有权所属的集体是指哪个集体？
4.建国前乃至年左右发的农村的房屋土地所有权证是否有效？
5.宅基地和集体建设用地的区别？
6.什么是宅基地确权？
7.哪些宅基地不能确权？
8.小产权房”可以发证吗？
9.新农村建设分配的宅基地能否发证？
10.农民对宅基地享有什么权利义务？
11.农房与商品房的区别是什么?
12.什么是“一户一宅”？
13.一户村民只能登记一户宅基地吗？
14.怎样认定村民“一户一宅”的问题？
15.出嫁女是否享有宅基地使用权？
16.哪些宅基地会被国家收回？
17.在城里住，不在农村住了，宅基地会被收回吗？
18.进城落户的农民是否必须退出原宅基地?
19.哪些情形下可收回宅基地使用权？
20.贫困户、外来人员、非农户口，能否有宅基地？
21.盘活利用闲置宅基地和闲置住宅的方式有哪些？
22.国家支持哪些组织和个人盘活利用闲置宅基地和闲置住宅？
23.盘活利用闲置宅基地和闲置住宅应遵守的底线是什么？
24.有些农村人均土地少，如何满足农民居住需求？
1.什么是农村宅基地？
《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔〕11号）规定：
农村宅基地，是农村村民，用于建造住宅及其附属设施的，集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院，等用地，不包括与宅基地相连的，农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。
农民无需交纳任何土地费用即可取得农村宅基地，具有福利性质和社会保障功能，一般不能继承。
但宅基地上建成的房屋，则属于村民个人财产，可以依法继承。村民只有宅基地使用权，没有所有权。
2.农村宅基地归属于集体还是个人？
农村宅基地归本集体成员集体所有。
农村土地经过多次运动和立法变动，年《土地改革法》确立了土地私有制和地主土地没收充公。
年《土地改革法》确立公社、生产大队和生产队三级集体所有制，全大队范围内的土地，都归生产大队所有，固定给生产队使用。
年《宪法》规定，城市郊区及农村的土地，除由法律规属于国家所有的以外，属于集体所有。宅基地和自留山、自留地，也属于集体所有。
《中华人民共和国宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
《土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
3.宅基地所有权所属的集体是指哪个集体？
集体指的是村民小组、村集体经济组织或乡（镇）农民集体所有符合条件的农民。
根据《中华人民共和国土地管理法》第11条，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；
已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
4.建国前乃至年左右发的农村的房屋土地所有权证是否有效？
无效。
《宪法》已经明确将全国土地所有权收归国有或集体了，一般认为这是笼统的征收。建国前乃至五十年代实行土地私有制，发的都是土地所有权证。
年《土地改革法》第30条规定，“土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，土地制度改革以前的土地契约一律作废”。
最高法院年11月解答河北阜城县来信认为，在土地改革后，所有以前的一切老契，均已作废。
原国家土地管理局年对天津市土地管理局的批复，解放后颁发的私有土地契证现均已失效，不再具有法律效力。
但原私有土地契证认定范围内的土地，目前仍由原所有人合法使用的，可确定其国有或集体土地使用权。
依法已由其他人使用或空闲未利用的土地，原土地所有人不再享有土地使用权。
因此，土地改革前颁发的契证一律无效，土地改革期间颁发的土地所有权证也失效，但房屋所有权未明确。
在土地房屋私有权契证一体的情况下，个人认为房屋所有权也应无效。但由原所有人或其后代继续合法使用的，可以确定土地使用权和房屋所有权。
5.宅基地和集体建设用地的区别？
宅基地不属于集体建设用地。
建设用地使用权人有占有、使用、收益的权利。
宅基地使用权人只有占有和使用，没有收益权。
这是与宅基地属于农村村民生活保障的福利属性有关。
建设用地使用权人可以建造建筑物、构筑物及其附属设施，宅基地使用权人只能建造住宅及其附属设置。
6.什么是宅基地确权？
宅基地确权就是确认你拥有宅基地的权利。
宅基地确权后可以证明自己拥有宅基地的使用权，同时证明自己拥有宅基地老房子的所有权。宅基地在确权后能避免所有权纠纷、拆迁赔偿等问题，可以有效防止一户多宅。
7.哪些宅基地不能确权？
（1）乱占耕地建造房屋的宅基地；
（2）城镇居民非法进行购买的宅基地
（3）违反生态保护红线管控建房的宅基地
（4）小产权房
8.小产权房”可以发证吗？
小产权房属于违规违法用地。《土地登记办法》明确规定，严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化。
小产权房发证既无法律基础，也无政策支持，更与我国的土地制度相违背，所以小产权房不能发证。
9.新农村建设分配的宅基地能否发证？
新农村建设是在原旧村址上实施新村建设，且占用的土地是原村集体建设用地，可以办理宅基地申报，经有批准权的人民政府批准，进行确权登记发证。
在耕地进行新农村建设的，如果已办理农用地转为建设用地手续的，可以申请确权登记发证；
未办理农转用手续的，无论规模多大，无论是哪一级批准的新农村，都不准办理登记手续。
10.农民对宅基地享有什么权利义务？
《物权法》第一百五十二条规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《土地管理法》第十条规定，农民对宅基地依法享有使用权,有保护、管理和合理利用宅基地的义务。
11.农房与商品房的区别是什么?
农房是农村中供村民居住的房屋,与商品房的区别主要有:土地性质不同：农房建设占用集体所有土地，商品房则占用国有建设用地。取得方式不同：农房只允许符合条件的农村集体经济组织成员申请取得宅基地进行建设，商品房是由具有房地产开发资质的企业取得国有建设用地开发建设。土地使用年限不同：现行法律和政策没有具体规定农村宅基地使用权期限；商品房用地的土地使用年限一般是70年，使用权期间届满的，自动续期。交易条件不同：农房只能在本村集体经济组织内部经批准后交易给符合宅基地分配资格的成员，不得抵押；商品房可以在市场上出售、租赁和抵押，交易自由。12.什么是“一户一宅”？《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。
13.一户村民只能登记一户宅基地吗？
《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。
宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。
因此一般认为，宅基地使用权是以户为单位，户内村民共有的，登记时应登记户内全部村民名字。
即使户主去世，只要户内还有村民，也不必办理继承，更换户主即可。
14.怎样认定村民“一户一宅”的问题？
对村民“一户”认定，原则是根据公安部门管理的户籍来认定。如果在户口本上登记的是一家人，那么该户口本所登记的家庭就是一户，一户只能申请一处宅基地。但具有以下情形的，可独立作为特殊村民“户”对待：
(1)已婚且已分家单独居住生活的；
(2)未婚但年龄已满二十周岁且已单独居住生活的；
(3)依法继承宅基地上房屋所有权的未成年人；
(4)通过司法仲裁依法取得的，可按照司法文件进行登记。
因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地，申请确权登记。
15.出嫁女是否享有宅基地使用权？
国土资发〔〕号文规定，农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。
农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。
考虑到原宅基地使用权是户内共有，可以认为离开原农民集体意味着丧失宅基地使用权，可以依据户口簿依职权注销。
16.哪些宅基地会被国家收回？
国家将会把农村居民违规违法占用的宅基地、住房倒塌后闲置超过两年的宅基地以及农村居民自愿有偿退出的宅基地进行收回，并将这部分宅基地列入到农村集体资产之中，在保障农村居民合理住房权益的同时，推动农村集体经济稳步发展。
17.在城里住，不在农村住了，宅基地会被收回吗？
国土资发〔〕号文规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。即进城落户前已经取得宅基地批准文件的，可以予以登记发证。所以，不会被收回。
18.进城落户的农民是否必须退出原宅基地?
《土地管理法》第六十二条规定,国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。年中央一号文件规定，坚持保障农民土地权益、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定,要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”不得违法收回农户合法取得的宅基地不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。
19.哪些情形下可收回宅基地使用权？
有下列情形之一的，村集体报经原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用权：
（1）乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用土地的，集体收回宅地基使用权，并对宅基地使用权人给予适当补偿；
（2）不按照批准的用途使用宅基地的；
（3）因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的；
（4）空闲（空闲土地不是空闲房子）或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不再确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，集体收回宅基地使用权；
（5）非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，集体收回宅基地使用权；
（6）在确定农村居民宅基地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和权证内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分由集体收回使用权；
（7）地方政府规定的其他情形。
20.贫困户、外来人员、非农户口，能否有宅基地？
宅基地使用权应该按照当地省（市）级人民政府规定的面积依法确定给本农民集体成员：
（1）非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证；
（2）已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”；
（3）非农业户口居民（含户口迁出、华侨）原在农村合法取得的宅基地和房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”；
（4）对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。
20.盘活利用闲置宅基地和闲置住宅的方式有哪些？
根据《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》，主要有三种方式：
一是鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态。
二是鼓励利用闲置住宅发展农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。
三是支持采取整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治，依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策，为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地等要素保障。
21.国家支持哪些组织和个人盘活利用闲置宅基地和闲置住宅？
《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》规定，支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。
支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目。
引导企业参与盘活利用工作。
22.盘活利用闲置宅基地和闲置住宅应遵守的底线是什么？
《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》规定，各地要进一步加强宅基地管理，对利用方式、经营产业、租赁期限、流转对象等进行规范，防止侵占耕地、大拆大建、违规开发，确保盘活利用的农村闲置宅基地和闲置住宅依法取得、权属清晰。
要坚决守住法律和政策底线，不得非法违规买卖或变相买卖宅基地，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。
要切实维护农民权益，
不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，
不得违法收回农户合法取得的宅基地，
不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。
23.有些农村人均土地少，如何满足农民居住需求？
《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定，城镇建设用地规模范围外的村庄，要通过优先安排新增建设用地计划指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式，增加宅基地空间，满足符合宅基地分配条件农户的建房需求。城镇建设用地规模范围内，可以通过建设农民公寓、农民住宅小区等方式，满足农民居住需要。
二、申请/登记目录：24.农村村民如何申请宅基地?25.申请宅基地使用权需要符合哪些条件?26.宅基地由谁审批？27.农村村民申请宅基地哪些情形不予批准？28.城镇居民能否到农村购买宅基地29.宅基地如何申请、报批、登记发证？30.村民建新房，宅基地面积的审批标准是什么？31.宅基地超面积如何处理？32.申请农村宅基地使用权登记需要提交哪些资料？33.哪些情况下不给办理宅基地使用权登记？34.新农村建设分配的宅基地能否发证？35.“撤村建居”的宅基地如何登记？36.原址翻建是否需要宅基地审批？37.宅基地使用权是否有时间限制？38.宅基地批准后没有建或房屋倒塌后还能登记吗？39.城里人、华侨原已取得的宅基地能否登记发证？40.宅基地、集体建设用地没有审批材料如何登记？
24.农村村民如何申请宅基地?
一般情况，符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出书面申请。如果没有组级集体经济组织的，则由村民向村民小组提出申请。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已由村级组织办理的，村民直接向村级组织提出申请。25.申请宅基地使用权需要符合哪些条件?农村村民符合下列条件之一的,可以以户为单位申请使用宅基地:（1）因成年、结婚等原因确需分户,原有宅基地不能安置的；（2）外来人口落户成为本集体经济组织成员,在本集体内没有宅基地，经过本集体经济组织民主程序同意的；（3）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设,需要搬迁安置的；（4）法律法规规定以及经县级以上人民政府认定的其他情形。注：县级人民政府可以结合实际作出明细规定。
26.宅基地由谁审批？
根据《土地管理法》第六十二条第四款，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
27.农村村民申请宅基地哪些情形不予批准？
农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：
（1）不符合年龄要求等分户条件的；
（2）不符合乡、镇国土空间规划或者村庄规划的；
（3）申请新建住房，但拒绝与本集体经济组织签订退回原有宅基地协议的;
（4）所申请的宅基地存在权属争议的；
（5）将原有宅基地或者住房出卖、出租、赠予或者改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地的；
（6）原有住房被依法征收已得到住房安置的；
（7）有违法用地或者有违法住房建设行为未经处理的；
（8）法律法规规定以及经县级以上人民政府认定的其他情形。注：县级人民政府可以结合实际作出明细规定。
28.城镇居民能否到农村购买宅基地不能。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔〕28号)明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定,宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
29.宅基地如何申请、报批、登记发证？
具备宅基地申请条件的村民在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地规模范围内申请使用宅基地修建住宅的，应先向本集体经济组织提出申请，经村民会议或村民代表会议讨论通过后，报乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准后，本人携带相关材料到所在的乡（镇）、办事处国土资源所申请确权登记发证。其中，涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。
30.村民建新房，宅基地面积的审批标准是什么？
村民一户只能有一处宅基地。村民建新房，宅基地面积审批标准为：
（一）城市郊区及乡（镇）所在地，每户面积不得超过平方米；
（二）平原地区的村庄，每户面积不得超过平方米。
村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，但最多不得超过平方米；
人均占有耕地平方米以下的，每户宅基地面积可低于前款规定限额。
31.宅基地超面积如何处理？《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》规定，农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理:年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。年《村镇建房用地管理条例》实施起至年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。
32.申请农村宅基地使用权登记需要提交哪些资料？
申请农村宅基地应向乡镇政府、办事处提交下列资料：
（一）村民个人申请宅基地的申请书；
（二）申请人基本情况（包括姓名、性别、年龄、身份证、家庭成员，户口是否本村集体户口等）；
（三）村民委员会或农村集体经济组织应出具的材料：
1、申请人现有的宅基地情况；
2、对申请人拟发放宅基地的位置、面积、宗地草图等；
3、村民会议或村集体经济组织成员讨论情况，在村集体公布情况的说明等；
4、乡镇土地利用总体规划图、现状图等，并注明拟占用土地地类；
（四）属于建新交旧的，申请人与村委会签订的建新交旧协议书；
（五）其他需要提交的材料。
33.哪些情况下不给办理宅基地使用权登记？
有下列情况之一的，不予办理宅基地使用权登记：
（1）所申请登记的宅基地使用权用地不符合《乡镇土地利用总体规划》；
（2）除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记；
（3）非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买宅基地、住房的；
（4）宅基地权属争议尚未处理结束的；
（5）土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；
（6）农村宅基地经批准后连续两年未使用建设的；
（7）法律法规、政策规定的其它不予确权的。
34.新农村建设分配的宅基地能否发证？
新农村建设是在原旧村址上实施新村建设，且占用的土地是原村集体建设用地，可以办理宅基地申报，经有批准权的人民政府批准，进行确权登记发证。
在耕地进行新农村建设的，如果已办理农用地转为建设用地手续的，可以申请确权登记发证；
未办理农转用手续的，无论规模多大，无论是哪一级批准的新农村，都不准办理登记手续。
35.“撤村建居”的宅基地如何登记？
对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。
调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称。
36.原址翻建是否需要宅基地审批？
需要审批。《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔〕6号）规定，宅基地原址翻建、改扩建和异址新建，需要启动宅基地审批程序。
37.宅基地使用权是否有时间限制？
没有。
宅基地是带人身性质的村民福利，有村集体经济组织分配给其成员用于建筑住宅及其其他有关附着物，无使用期限限制。
38.宅基地批准后没有建或房屋倒塌后还能登记吗？
年国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》明确，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。
已经确定土地使用权的，由集体报县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。
因此已经批准但没有建设或房屋坍塌、拆除两年以上没有恢复使用的宅基地，不予登记。已经登记的，经批准后收回土地使用权。
39.城里人、华侨原已取得的宅基地能否登记发证？
年国办发文禁止城市居民再以自行建造或购买的方式获得宅基地，所以年之后城镇居民使用宅基地的，不予确权登记。
年之前非农业户口居民（含城镇居民和华侨）合法取得的，包括转让、赠与房屋以及经政府审批建房等方式占用宅基地的，国土资发〔〕号文规定，分年前、年-年两个历史阶段，规定了确权登记的政策。
年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。
年《村镇建房用地管理条例》实施起至年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。所以城市居民并非都无法取得宅基地使用权证。
40.宅基地、集体建设用地没有审批材料如何登记？
国土资发〔〕号文规定，对于没有权属来源材料的，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。
对于没有权属来源材料的，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在农民集体同意，并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准，予以确权登记。
这条与新《土地管理法》第七十八条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。有些出入。很多人因此不敢根据这条补办审批手续。
我理解，这条考虑到很多地方对农村土地管理比较粗放，宅基地和集体建设用地十几年没有审批一宗，用地需求得不到满足，客观上导致违法占地的情形。对于这种主观恶性不大的违法占地，实务中可以按照审批条件审核后予以补办审批手续。
另外按照新《土地管理法》，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准。对宅基地审批的权限已经下放，这条规定该如何变迁，是否可以由乡镇人民政府直接批准补办，有待验证。
三、继承/使用
目录
41.哪些人可以继承宅基地？
42.城市居民可以继承农村宅基地吗？
43.宅基地申请方式是什么？条件是什么？
44.农村土地只能用于农业用途么？
45.农村土地可以想建就建吗？
46.何为农用地转用？
47.什么情况下农村土地可以用于建设用途？
48.如何申请宅基地翻建？
49.新扩建宅基地如何审批？
50.村民建房申请是先申请用地还是先申请规划许可？
51.农村村民住宅可以建几层？
52.农村分户的条件是什么？
53.城镇户籍子女可以继承父母的农村宅基地使用权吗？
41.哪些人可以继承宅基地？
1、子女：农村父母去世后，父母所享有的宅基地由村集体收回。如果宅基地上有房屋的，可以由子女依法继承，不论子女户口是否在本村内。在房屋存续期限内，房屋占有范围内的宅基地可以继续使用至房屋消灭时止。
原是农村居民，子女参加工作已为城镇人口，在农村的父母去世后其空闲宅基地应当交还农业集体经济组织。房屋还存在的，其房屋是个人的私有财产，宅基地允许房屋继承人使用。
2、亲属：孤寡老人在晚年的时候，他的近家门亲属，比如同辈兄弟们中的某个孩子，会以过继，或者以顶门的方式来照顾老人的生活起居，那么老人去世后财产房子就由这个人来继承了。
老人没有近家门亲属，也可由比较远一点的亲戚，在老人晚年的时候，来照顾老人的生活起居。这个首先要征得老人愿意，也要经过村上同意后，才能搬到老人家里来与老人一起生活，老人去世后就由这个亲戚，继承老人留下的一切财产了。
老人没有什么家门和亲戚的，一直独自生活，晚年由村上派人照顾的，去世后留下的房子会由村上收回。
3、家中只有女儿且已出嫁
这个分以下两种情况：
①女儿出嫁，同时户口也已经外迁。根据相关法规及“地随房走”原则，女儿可以继承父母的房屋，继承房屋后也就等于间接拥有了房屋下宅基地的使用权，但这个使用权是有限的，原来的房屋不允许再进行翻建及新建，只能进行维修加固，等到将来有一天，父母的房子倒塌了，那么宅基地的使用权也就随之不存在了，将会被父母原来所在的村集体经济组织收回。
②女儿出嫁，户口并没有外迁。那么女儿依然是本集体经济组织成员，可以申请取得并将该宅基地确权在自己名下，也就可以再重新盖房子或者将其转让给本村符合宅基地使用权分配条件的村民。
这里需要提醒的是，独生子女并非父母财产的唯一继承人，为了父母去世后，不因为财产问题发生纠纷，最好是父母可以立下遗嘱。
因为我国遗产的继续顺序是：配偶、子女、父母为第一顺序继承人，兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，为第二顺序继承人。
42.城市居民可以继承农村宅基地吗？
农村宅基地使用权属于集体经济组织给成员分配的福利性质财产，带有身份性质，按照《继承法》的规定，身份性质的权利不能继承，因此城市户口子女不能继承农村宅基地的。
但宅基地上的房屋属于个人的合法财产可以继承。
因此城市居民只能继承农村宅基地上的房屋，按照“地随房走”的原则进而取得房屋占用范围的宅基地使用权。
继承后可以居住、使用、出租，但除了必要的维修和保护，无权再重新翻盖老房子。
等房子将来完全报废不能居住时，宅基地由集体收回。
由于中国人普遍没有写遗嘱的意识，建议尽快遗嘱明确宅基地和地上房屋的继承人，避免纠纷，便于办理不动产转移登记。
考虑到城市居民有回乡养老的需求，城乡一体化及乡村振兴需要城市资金的下村反哺，建议放开继承房屋的宅基地翻建，有利于扩大新农村建设的资金来源，吸引城市人口回流农村。
43.宅基地申请方式是什么？条件是什么？
按照农村宅基地管理办法，农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。
公布期满无异议的，报经乡(镇)审核后，报县(市)审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。
申请的条件为：
①因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；
②外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；
③因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。
以下情形一般不能申请：
①不符合村庄规划的；
②已列入土地征收范围的；
③依法划定的需要禁止、控制建设范围的；
④搬迁撤并类村庄范围内的；
⑤原有宅基地未承诺退出，申请新建的；
⑥有转让、出租宅基地和宅基地上房屋行为的；
⑦不符合分户条件以分户名义申请宅基地的；
⑧离婚一方自愿放弃法定应得宅基地和房产权利，再申请的；
⑨自愿退出原有宅基地和房屋，再申请的；
⑩已实施搬迁安置，再申请的；法律法规规定其他不得批准建房的。
44.农村土地只能用于农业用途么？
不是。
按照《土地管理法》的规定，土地利用总体规划确定的土地用途有三类：农用地、建设用地、未利用地。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
城乡规划则将土地分为建设空间、农业空间、生态空间管制，目前空间规划基本沿用，按照《城市用地分类和规划建设用地标准》分为2大类，9中类和14小类。
45.农村土地可以想建就建吗？
不是。
我国实行用途管制制度和最严格的的耕地保护制度。
也就是说，规划为农用地的土地，必须经过农用地转为建设用地的审批（或许可）后方可用于建设。
怎么确定能否转为建设用地呢，那就要查询这块地的政策分区。
土地利用总体规划将农村土地分为允许建设区、限制建设区、有条件建设区、禁止建设区，按照各个政策分区管制规则来管制，简单的说，就是允许建设区内土地都允许建设，有条件建设区内的建设用地需要占用允许建设区的指标即缩减允许建设区面积后方可建设，限制建设区一般是基本农田等环境敏感区，需要经过论证通过后方可建设。
禁止建设区一般是生态红线等区域，不得建设。
46.何为农用地转用？
根据《土地管理法》第四条第三款规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。农用地转用是依据土地利用总体规划和年度利用计划，按照法律的审批权限（《土地管理法》第四十四条规定），将农用地转变为建设用地的行为。
47.什么情况下农村土地可以用于建设用途？
年《土地管理法》修订前，农村土地用于建设用途只有三种类型：村民建房（宅基地）、乡（镇）村公共事业公益设施、乡镇企业。
后两种情形的建设用地称为集体建设用地。
年新修订的《土地管理法》施行后，依法登记为集体所有，规划确定为工业、商业等经营性用途的农村土地也可出让用于建设用地。
48.如何申请宅基地翻建？
利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由镇乡人民政府根据镇乡、村庄规划进行审批，符合条件的在10个工作日内核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》，村民即可开工建设。
49.新扩建宅基地如何审批？
新建、扩建宅基地的，应报送城市、县人民政府城乡规划主管部门或者受委托的镇乡人民政府进行规划审批。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当在接到镇乡人民政府上报的有关材料之日起20个工作日内审批，受委托的镇乡人民政府应当在收到村民建房申请材料之日起20个工作日内审批，对符合条件的核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》后，由镇乡人民政府在5个工作日内报县级人民政府审批用地。
县级人民政府应当在接到镇乡人民政府上报的有关材料之日起10个工作日内(依法办理农用地转用审批的期限除外)进行审核，予以批准的，由县级人民政府国土资源行政主管部门核发《建设用地批准书》。
50.村民建房申请是先申请用地还是先申请规划许可？
村民建房取得《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》后，方可办理用地审批手续。镇规划区内村民建房应当办理《建设工程规划许可证》，乡、村庄规划区内村民建房应当办理《乡村建设规划许可证》。
51.农村村民住宅可以建几层？
《福建省农村村民住宅建设管理办法》规定，农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在平方米以内。建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在平方米左右。层高控制应符合当地的实际情况，一般3米左右。
那么登记的时候也不能超过这个限额。对于超过这个层高、面积、层数等，为提高农村登记发证率，可以考虑采用标注方式，对限额以内的面积予以登记，超过限额的予以备注：拆迁时不予补偿，并移交相关管理部门。
52.农村分户的条件是什么？
农村家庭分户必须坚持老有所养，户有所居的原则，按照子女数确定分户数，父母应与其中一子或招入赘婿的女儿合并为一户，原则上不得将父母单独分为一户。
分户的子女必须达到法定婚年龄。分户后无它处集体土地上住房的，可以申请一处宅基地。
具体来说，农村家庭以下情形可以分户：
①家庭成员有兄弟2人以上或女儿招入赘婿户口已迁入女方家庭所在地（不含一女户招入赘婿）并满足法定结婚年龄的农村居民要求分户的，可以进行分户；
②因离婚、家庭内部纠纷确实不能在一起生活的可以进行分户。
③能够独立生活和稳定的经济来源，有固定的住所。
而独生子女家庭、无子女抱养儿孙家庭是不被允许分户的。
53.城镇户籍子女可以继承父母的农村宅基地使用权吗？
可以。
农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女凭房继承并办理不动产登记。根据自然资源部《对十三届全国人大三次会议第号建议的答复》第6条，农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。
根据《继承法》（现《民法典》）规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。
按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，但农村宅基地不能被单独继承。
四、转让/出售/赠送、被侵占/征用
目录
54.农村房屋买卖要满足什么条件？
55.农村宅基地使用权能否卖给本村以外的人？
56.城镇居民在农村宅基地上建房遇拆迁能得到安置补偿吗？
57.自建房时发生人身伤害房主如何承担赔偿责任？
58.村民住宅建设质量由谁管理？
59.农村房子出租的最长年限是多少？
60.宅基地使用权可以转让吗？
61.宅基地使用权转让需要什么条件？
62.怎样解决宅基地使用权纠纷?
63.宅基地拆迁是否有补偿？
64.农村宅基地和农民住房可以抵押吗？
54.农村房屋买卖要满足什么条件？
农村房屋是可以买卖的，但因农村建房所占用的宅基地属于农民集体所有，所以农村房屋买卖不像城市商品房买卖，商品房可卖给任何人，但农村房屋只能卖给同一集体经济组织的成员，像城里人到农村买房，是不允许的。
《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”
另外，《土地管理法》还规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”
如果受让人在集体经济组织已有一处宅基地及住房，那也是不允许购买农村房屋的，不然就违背了“一户一宅”原则。
总结，农村住房买卖必须符合以下条件：
①出卖人和买受人必须均是同一村的村民;
②买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是之后将户口迁入到该村;
③买受人符合宅基地申请标准;
④所出售的房屋建造合法，符合当地标准;
⑤房屋买卖需集体经济组织批准同意。
55.农村宅基地使用权能否卖给本村以外的人？
很多村民由于进城居住生活，考虑到农村房屋闲置，便产生了出售房屋以获取相应财产利益的想法，但是，宅基地使用权不得出卖给本集体经济组织以外的人，双方之间签订的买卖合同无效。《中华人民共和国民法典》第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定；第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。年出台的《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》提出要深化农村土地制度改革：完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。
56.城镇居民在农村宅基地上建房遇拆迁能得到安置补偿吗？
我国禁止城镇居民到农村购买宅基地。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。因此城镇居民在农村宅基地上建房，遇拆迁不能得到安置补偿。
57.自建房时发生人身伤害房主如何承担赔偿责任？农村建造房屋，房主要谨慎履行选任义务，根据不同的情况承担不同的责任。①自建三层(含三层)以上房屋需要建筑资质，受《中华人民共和国建筑法》调整，一般认定为农村建房施工合同。这种情况下，若房主未按规定办理建房手续，将工程发包给无建筑资质的承包人施工，则房主存在选任过失，需要承担过错责任。②自建两层(含两层)以下低层住宅且包工包料的，由承包方承担房屋建造的全部事项，工期满后房主向承包方支付报酬，一般认定为承揽合同。这种情况下，虽不需要建筑资质，但也有资质要求，一般情况下，具有农村建筑工匠资格的人员或具有当地一般工匠水平的人员可认定为具有承揽资质，如房主在没有定作、指示或者选任过失的情况下，一般不承担赔偿责任。③自建两层(含两层)以下低层住宅且包工不包料的，即“包清工”，房主在整个施工过程中发挥指挥、监督和管理的作用，对施工人起实际控制和支配的作用，一般认定为劳务合同。施工者因提供劳务造成他人损害的，由接受劳务一方即房东承担侵权责任，提供劳务一方因劳务自己受到损害的，则根据双方各自的过错承担相应责任。
58.村民住宅建设质量由谁管理？
国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》规定，县级人民政府建设行政主管部门，应当对村庄、集镇建设的施工质量进行监督检查。村庄、集镇的建设工程竣工后，应当按照国家的有关规定，经有关部门竣工验收合格后，方可交付使用。
《福建省农村村民住宅建设管理办法》规定，县（市、区）建设主管部门应依法对集中统建的农村住宅项目质量安全实施监督管理。镇乡人民政府应当依据《福建省建设工程安全生产管理办法》等有关规定，切实加强对村民建房质量安全的监督检查。
县（市、区）建设主管部门应提供技术服务和指导，特别在地基基础、主体结构、屋顶防水施工等分部分项工程以及安拆模板、搭拆脚手架等关键环节加强必要的技术指导。
59.农村房子出租的最长年限是多少？
20年。
《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定,城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的,要严格遵守合同法的规定,租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后,双方可以另行约定。
60.宅基地使用权可以转让吗？
可以，但需依法转让。
根据《中华人民共和国土地管理法》第2条第3款规定，土地使用权可以依法转让。只要符合法律规定，宅基地的使用权是可以转让的。
但根据第82条,擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
61.宅基地使用权转让需要什么条件？
各地政策不一。
一般认为宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；
（2）同一集体经济组织内部成员转让；
（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；
（4）转让行为征得集体组织同意。
62.怎样解决宅基地使用权纠纷?《土地管理法》第十四条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
63.宅基地拆迁是否有补偿？
随着国家不断的发展，宅基地遇上拆迁也是在所难免，但是有许多当事人说，他们家的宅基地拆迁，但是征收方没有给补偿，或是补偿非常的少。
这其实是不合法的，根据《土地管理法》中的规定，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。
具体的补偿费用由市、县级人民政府结合实际情况制定。
提醒大家，如果征收方以宅基地所有权是村集体的，不给发放宅基地补偿款，那么被征收农民可以采取法律措施维护自己的权益。
64.农村宅基地和农民住房可以抵押吗？
除全国人大常委会授权开展农民住房财产权抵押试点的地区外，其它地方农村宅基地和农房不能抵押。物权法第一百八十四条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。担保法第三十七条规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能抵押。同时，物权法第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。即我国实行“房地一体”原则，因宅基地使用权不得抵押，造成其上农房事实上也不能抵押。
